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最近房地产圈有点炸。原本做房产贷款“金主爸爸”的各大银行,突然开始一口气往外甩房子,而且是成批成批地卖。
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像不少地方的农信社,在阿里、京东的资产处置平台上突然冒出成千上万套直售房。有的单家机构直接挂了两万多套;天津银行、兰州银行等城商行也上千套房往外扔;甚至连某些国有大行,也悄悄加入了卖房队伍,一挂就是几百套。
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这一轮“大甩卖”,主力是地方银行。原因很简单:不良资产压力顶不住了,只能赶紧把这些“压仓货”清出去,否则监管要求最多只能持有两年,拖太久自家风险也扛不住。
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于是有人说:
& X! {; V1 Q+ h# X3 V$ P' {: n“银行六七折卖房,这不砸盘吗?”
) Z7 h/ A+ W, V( F7 g) k也有人说:
/ ?* G% T0 O! D) F+ O; u“银行这波其实是把房价锚定到底价,利空释放干净了。”" C" F7 D+ V1 f, o" O
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但现实摆在那儿:全国楼市现在还没稳住,最近两个月还在往下掉。银行突然加一堆直售房进来,短期内肯定让二手房市场压力更大。想卖旧换新的改善族,很可能会被卡住。
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再看“房产中介一哥”——贝壳控股,它三季度的业绩也能看出行情真的冷了。
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! r0 `( t2 ]3 C3 ]- m% B* A3 l7 g5 o今年前三季度虽说贝壳营收有723.9亿元,同比增长16%,但净利润只有29亿元,还同比下滑了17%。最关键的问题全都压在——第三季度太弱了。: l1 B3 ], \0 r" l
4 u6 n& J3 i9 a6 ]3 d M三季度贝壳营收231亿元,同比只涨2%,净利润还掉了36%。调整后净利也跌了近28%。
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' R4 C D+ W$ [5 t为什么这么难?因为贝壳的“基本盘”业务:9 ~* U' f9 B' n5 P
' V3 }: g: U! i) q6 g0 B& e3 z存量房(即二手房)+ h3 H) {4 V3 r- [% k$ @& S1 P' E
@4 ?& C5 N, Z新房交易
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这两块都明显在下滑。8 _6 g1 L- S9 m# Z$ q
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三季度二手房收入60亿元,同比降3.6%。链家品牌表现不太行,交易额下滑2.3%,佣金收入掉了近6%。倒是贝联经纪人表现好点,反而涨了11%,但整体也拉不回来。7 E' X. S: V4 i" e+ I
2 G c0 Y2 n% ^! j& _新房这块跌得更明显,三季度新房收入66亿元,同比直接砍掉14%。无论是平台卖新房还是链家卖新房,全都出现两位数下降。* a( R' W) @7 S4 R4 X; R' o2 e1 }
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甚至门店成本都开始降了,下降了5.8%,因为链家门店数量减少。这其实已经说明问题了:行情太冷,线下门店扛不住了。
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截至9月底,贝壳虽然看起来门店数还增加了九千多家,但核心线下链家的规模是在缩。1 F) t! V+ t% G% {0 x
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倒是租赁业务撑了一下场面,三季度租房服务收入涨了45%,里面贡献了1亿利润。贝壳还特地强调自己在租房业务里搞AI赋能、优化运营等等。
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% b/ u7 Z& |' q$ |可惜整体毛利还是跌了,三季度毛利49亿元,同比下滑3.9%,毛利率也掉到21.4%。9 m6 S. ^9 I! ^
/ q9 R' N# H# Y* V为什么?就两个原因:1 b! b$ }1 y4 T) ~; P$ J0 U, Q
! f; \6 N. ~: u$ b9 f5 \0 n' `传统业务(存量房+新房)本来利润率高,可它们现在收入下滑,整体利润自然被拖下去。
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链家的人力成本降得不够快,但业务收入降了,固定成本摊不出去,利润率就更难看。" u' T4 ~( L. J+ N% W7 P+ C" l
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